Меню
Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS
  • Страница 1 из 1
  • 1
Форум » Политика » ЖКХ » Уход от долевого строительства
Уход от долевого строительства
regiser
Admin
Группа: Постоялец
Сообщений: 2764
Репутация: 7
Статус: Offline
 
 


Путин поручил проработать вопрос перехода от долевого строительства к проектному финансированию

Президент России Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос об отказе от схемы долевого участия в строительстве в пользу проектного финансирования с привлечением банков, заявил журналистам глава Минстроя Михаил Мень.

«Президент поставил задачу проработать поэтапную возможность после того, как будет введены уже в действие окончательные требования, жесткие требования к застройщикам, которые вступают в силу первого июля, начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства уже к проектному финансированию с использованием банков.

Мы пока сроки не называем, потому что поручение пока дано разработать предложения относительно того, в какие сроки это можно будет сделать», — сказал Мень.

Министр уточнил, что правительство будет работать с депутатами Госдумы над этой задачей. «Все равно нам рано или поздно нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспективное — безусловно, не дело завтрашнего дня», — уточнил Мень.

По словам министра, сейчас в 72 субъектах России есть проблемные объекты в сфере строительства. О’бщий объем, указанный в этих дорожных картах, которые подготовили регионы, 830 объектов, но это не означает, что это 830 домов, потому что в одном объекте, это одно разрешение на строительство, там может быть и два и три дома, — добавил Мень.

Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
regiser
Admin
Группа: Постоялец
Сообщений: 2764
Репутация: 7
Статус: Offline
 
 
Дольщиков сделают вкладчиками

Куда утекут деньги покупателей недостроенных квартир

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?
Из эскроу возгорится пламя

В день 100-летия Октябрьской революции, 7 ноября 2017 года, президент России Владимир Путин решил объявить о революции в финансировании строительства жилья.

Он поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Такая дорожная карта была создана Банком России и АИЖК, утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым 21 декабря и размещена на сайте правительства.

Документ подразумевает три этапа перехода от одной формы финансирования к другой. Первый этап — подготовительный, продлится до 30 июня 2018 года. В течение I и II кварталов должны быть подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов.

По данным Минстроя, в России зарегистрировано 36,6 тыс. обманутых дольщиков. Не один год правительство пытается разобраться с их проблемами — безуспешно. И вот наконец решение нашлось: полностью отменить долевое финансирование строительства. Кто и на что будет строить жилье в России дальше?

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого будут действовать и нынешняя схема финансирования, и новая — через счета эскроу и спецсчета. С 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

Как пояснили порталу Банки.ру в АИЖК, это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки.

Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье, считают в АИЖК. Подобная схема уже используется для финансирования приобретения готового жилья, отметили в агентстве.

При подобном проектном финансировании в принципе не должно возникать обманутых дольщиков, полагает директор компании EY Илья Сухарников. Так как предусмотрено право вкладчика требовать возврата средств со счетов эскроу при нарушении условий, предусмотренных договором долевого участия, в частности в случае затягивания сроков строительства.

Кроме того, дольщик получит полную защиту в пределах 10 млн рублей (для чего необходимо внести соответствующие изменения в закон о страховании вкладов физических лиц, сейчас подразумевающий при банкротстве банка от Агентства по страхованию вкладов выплату в размере 1,4 млн рублей — понятно, что так дешево практически никакое жилье не стоит).

На июль 2017 года в список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, входила 21 кредитная организация, в том числе:

ЮниКредит Банк, банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ, Альфа-Банк, Связь-Банк, ВТБ 24, Московский Кредитный Банк, Росбанк, «Российский Капитал», Новикомбанк, Ситибанк, БМ Банк, Фондсервисбанк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Всероссийский Банк Развития Регионов и Райффайзенбанк.

Не исключено, что этот список может расшириться, однако требования Банка России к подобным кредитным организациям, скорее всего, будут ужесточаться.

Для участника долевого строительства счет эскроу является безотзывным и беспроцентным на время действий договора долевого участия плюс период не более шести месяцев (как следует из дорожной карты) после окончания его действия. То есть дольщик, по сути, имеет гарантию либо получения жилья по зафиксированной цене, либо возврата вклада.

Интерес дольщика при покупке жилья на начальных стадиях строительства по-прежнему в экономии средств (готовое жилье может стоить на 25—30% дороже, чем на этапе котлована), но она становится существенно меньше, чем раньше. На строительство и сдачу дома редко когда уходит меньше полутора-двух лет, за это время можно было бы инвестировать имеющуюся сумму и получить дополнительный доход, хотя бы на уровне инфляции.

Плюс участники рынка однозначно прочат удорожание всем новостройкам благодаря новой схеме, так как застройщику теперь придется платить проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Теперь застройщики, соответственно, переложат это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Для банка счета эскроу участников долевого строительства являются бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков, считает Илья Сухарников.
«С точки зрения банка эта схема выгодна, так как он получает доступ к деньгам, которые раньше проходили мимо него, а его процентный заработок является справедливым вознаграждением за то, что он облегчает людям приобретение недвижимости, давая определенные гарантии сохранности средств», — поясняет эксперт.

Тем не менее сами банки пока весьма осторожно относятся к этой схеме, поскольку объемы кредитования в подобных проектах весьма высоки, так же как и риски того, что девелопер и застройщик не смогут выполнить взятые на себя обязательства.

В случае банкротства застройщика банк, естественно, будет требовать возврата кредитных средств, как и в случае работы с другими заемщиками, — никаких льгот и преимуществ или дополнительной защиты пока не предусматривается. При этом не исключена возможность, что кредитной организации, чтобы выполнить обязательства перед вкладчиками-дольщиками, придется параллельно профинансировать другую строительную организацию, которая завершит строительство объекта.

«При расчете с использованием счетов эскроу деньги на строительство застройщику предоставляет банк, но уже под проценты, поэтому для него такая схема, конечно, не так выгодна, как прямые расчеты с покупателями, — считает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». — Строительство становится дороже, а сам застройщик ставится в зависимость от банка, который выступает как главный его спонсор». Эксперт указывает на риски затягивания сроков возведения объекта, если банк начнет излишне контролировать распоряжение средствами.

С другой стороны, юрист видит и плюсы в схеме финансирования через счета эскроу. В частности, постоянное финансирование. «Это позволяет не останавливаться в процессе строительства и не зависеть от темпов продаж, которые подвержены сильному влиянию внешних факторов (курс рубля, сезонность, ситуация на рынке и т. д.). К тому же финансирование от банка иногда получить проще, чем его поручительство, поэтому в целом это доступный способ финансирования», — говорит Старинский.

У застройщиков переход от прямого привлечения средств дольщиков к эскроу-счетам вызывает неоднозначные оценки и предположения. В целом отказ от долевого финансирования для большинства мелких и средних застройщиков может сыграть роковую роль, поскольку запрет на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, предупреждают представители отрасли.

«Большим игрокам рынка недвижимости дополнительную финансовую нагрузку будет выдержать легче, — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР». — Скажем, с учетом нашей отличной 25-летней репутации мы имеем возможность привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях.

Тем не менее рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 года более чем вероятен». Некоторую поддержку некрупным застройщикам может оказать допущение неиспользования механизма эскроу-счетов при наличии в качестве гарантий поручительства банков и страхования гражданской ответственности, пояснили в «Группе ЛСР». Однако, как показала практика, страхование ответственности застройщиков оказалось неэффективным, от него фактически отказались, введя взаимен систему выплат со стороны застройщиков в соответствующий компенсационный фонд. А получить поручительство банка гораздо более трудоемкая задача, чем кредит на строительство.

«Основная задача, которая решается сейчас в рамках реализации дорожной карты, — обеспечить интерес банков в финансировании девелоперских проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков, — отмечает Илья Сухарников. — И, с другой стороны, сделать так, чтобы затраты девелоперов не возросли слишком резко по сравнению с нынешним уровнем».

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru

Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
regiser
Admin
Группа: Постоялец
Сообщений: 2764
Репутация: 7
Статус: Offline
 
 
Управляющие компании в феврале исключат из цепочки коммунальных платежей

Закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов должен быть готов к 1 февраля. Такое поручение премьер-министр Дмитрий Медведев дал минстрою, минэнерго и минэкономразвития

В 2017 году документ успел пройти первое чтение. Его рассмотрение депутаты Госдумы готовы были начать сразу после выхода с каникул, однако авторы законопроекта попросили отсрочку для доработки, сообщила председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Она отметила, что законопроект уже претерпел изменения. В первоначальной версии ресурсоснабжающая организация могла отказать собственникам жилья в переходе на прямые договоры.

Теперь же перечень оснований для отказа установит правительство, что сократит число необоснованных отказов.

Отрезать управляющие компании (УК) от коммунального денежного потока предложил в середине декабря президент Владимир Путин. По его словам, проблема в том, что УК собирают деньги за коммунальные ресурсы, но не всегда вовремя и полностью расплачиваются с поставщиками.

Новая система позволит перечислять плату за ресурсы напрямую поставщику. Инициировать переход на новый механизм может поставщик или потребитель. В документ при доработке были также внесены поправки, ужесточающие ответственность УК за выставление двойных квитанций при переходе потребителей на прямую оплату ресурсов.

Внимательные потребители и сегодня могут получить от УК половину излишне начисленной суммы

Если дом перешел на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, то УК может начислить платежи за ресурсы только в составе общедомовых нужд, прокомментировал эксперт Высшей школы госуправления Центра передовых технологий РАНХиГС Игорь Кокин.

Он отметил, что если УК начисляет платежи за те же ресурсы, за которые потребители рассчитываются напрямую с поставщиками, то налицо факт мошенничества.

Хорошую собираемость платежей сейчас демонстрируют ресурсоснабжающие организации, которые уже используют прямые расчеты с потребителями.

Это электроснабжающие компании по всей стране и газоснабжающие организации в ряде регионов. Это говорит о том, что и по другим платежам можно добиться хороших результатов, переведя их на новую систему оплаты.

Хованская сообщила, что в ближайшее время предельный индекс появится не только у коммунальных услуг, но и у жилищных. По поручению президента правительство должно принять меры, сдерживающие необоснованный рост платы за содержание жилого помещения, за содержание и текущий ремонт общего имущества и ресурсы, потребляемые при его использовании. Эти меры должны быть разработаны до 31 марта.

С 2018 года собственники уже могут отстаивать свои права при завышении платежей с помощью новой нормы. Для этого потребитель, обнаружив в квитанции завышенные суммы, должен направить в адрес УК письменное заявление о выплате штрафа.

Если факт завышения подтвердится, УК обязана выплатить внимательному потребителю половину от сверх начисленной суммы в течение двух месяцев. Избежать этого компания может, устранив нарушение до обращения потребителя или же доказав, что неправильная сумма появилась в платежке по вине владельца жилья.

Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
Форум » Политика » ЖКХ » Уход от долевого строительства
  • Страница 1 из 1
  • 1
Поиск: