Кому надо переходить на прямые договоры в ЖКХ

Прямые договоры с РСО получили закрепление на законодательном уровне – вступил в силу Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ.

Что нового принес этот закон? В каких случаях можно перейти на прямые договоры?

Для начала разберемся с терминологией. РСО – это ресурсоснабжающая организация, то есть это водоканал, энергосбыт (гарантирующий поставщик), теплоснабжающая организация, организация газоснабжения. Прямые договоры означают, что договор заключается между собственником квартиры и РСО.

Сразу отметим, что и до вступления в силу Федерального закона была возможность перейти на прямые договоры с РСО. Такие случаи были предусмотрены пунктом 17 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. Федеральным законом по сути были только расширены случаи перехода на прямые договоры, а также изменены формулировки некоторых старых оснований. Давайте разбираться, а перед этим напоминаем - не забывайте ставить лайки и подписываться на наш канал о ЖКХ.

Прямые договоры возможны в следующих случаях:

1)по решению общего собрания собственников помещений в доме.

Раньше не было такого основания. Предоставление коммунальных услуг было опосредованным: управляющая организация заключала с РСО договор на поставку коммунальных ресурсов, а с собственниками заключала договор на оказание коммунальных услуг с использованием коммунальных ресурсов.

Важно учитывать, что это общее правило продолжает действовать. Если общее собрание не приняло решение о переходе на прямые договоры (и нет других оснований для такого перехода), то управляющая организация все также обязана заключать договоры с РСО;

2) при прекращении договора на поставку коммунальных ресурсов между РСО и управляющей организацией.

Аналогичное основание было в подпункте «е» пункта 17 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. Однако между этими основаниями есть важные отличия. Если раньше перейти на прямые договоры по данному основанию можно было во всех случаях, когда был расторгнут договор между РСО и управляющей организацией, то теперь должны быть соблюдены следующие условия:

1. договор должен быть расторгнут в одностороннем порядке именно РСО;

2. отказаться от договора РСО может только в случае если у управляющей организации есть задолженность,признанная ей (как это должно быть сделано? в законе ничего не сказано) или подтвержденная вступившим в законную силу решением суда;

3. размер задолженности должен быть равен или превышать две среднемесячные величины обязательств управляющей организации перед РСО.

Итак, закон усложнил для РСО процедуру перехода на прямые договоры при наличии задолженности со стороны управляющей организации. Это очень странное решение законодателя, учитывая, что основная цель принятия Федерального закона состояла в упрощении перехода к прямым договорам. Подобные противоречия последнее время очень часто встречаются в жилищном законодательстве;

3) при изменении способа управления домом по решению общего собрания можно сохранить прямые договоры, заключенные до изменения способа управления.

Данное правило было и раньше, оно получило закрепление еще в части 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ. Фактически законодатель просто повторил норму, которая уже действовала, причем прежнюю норму не отменил. Эта небрежность говорит о плохой проработке законодательных актов (см. еще пример в статье Собственников квартир лишили источника доходов).

Другие основания перехода на прямые договоры

Итак, три основания перехода на прямые договоры теперь прямо установлены в статье 157.2 Жилищного кодекса. Но в связи с этим возникает важный вопрос: а как быть с иными основаниями, которые раньше были предусмотрены Правительством?
Самое важное подобное основание: между РСО и собственниками возникали прямые договорные отношения, если управляющая организация уклонялась от заключения договор на поставку ресурсов с РСО.

Подобные ситуации будут возникать и сейчас.
Например, общее собрание не приняло решение о переходе на прямые договоры с РСО, значит действует прежний порядок и управляющая организация должна заключить договор с РСО.
Как быть, если она этого не делает? Если буквально толковать статью 157.2 ЖК, то никаких прямых договорных отношений возникнуть в этом случае не может.

Это представляется абсурдным, поэтому данную норму надо толковать не как императивную, а как диспозитивную (см. Постановление Пленума ВАС от 14 марта 2014 г. №16).

Другими словами, перечень оснований возникновения прямых договорных отношений между РСО и собственникам не является исчерпывающим.

Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii